상가 분양대금 적시 회수에 따른 청산 가속화-1

분양 대상 상가는 총 52개소이며, 이 중 교회 2곳과 조합원 선 분양 물건 7개소를 제외한 나머지 43개소가 일반분양 대상이다. 우리 조합은 전문분양회사 일괄 매각으로 분양 대금을 적시 회수해 코로나 펜데믹으로 자칫 조합 사업에 큰 걸림돌로 작용할 수 있었던 ‘상가 미분양 사태’를 미연에 방지했다.

1. 분양 시기에 대한 조언 청취

○ 상가 분양은 통상 건물공사가 거의 마무리되어 상가위치, 상가내부구조, 타 상가와의 연결성등이 거의 가시화될 때 일반적으로 분양을 한다. 너무 일찍 하는 경우 분양 후 시비거리가 발생하기 때문이다.

○ 4기 집행부는 시공사인 삼성물산을 비롯, 분양 관련 전문가들로부터 “건물이 완성되었을 때 분양하면 가장 좋지만, 그렇지 않을 경우 건물의 모양이 어느 정도 나온 다음에 분양하는 것이 좋다”는 조언을 청취했다.

○ 실제로 상가 건물 건축이 상당 부분 진행되어 상가의 위치나 모양, 거리 모습과 같은 특징이 나오기 이전에 너무 일찍 사전 분양을 서두르다 분양에 실패한 사례가 많다.

○ 하지만 우리 집행부는 분양 시기가 너무 늦어지면 사업에 차질이 있을 수 있다고 판단, 상가의 위치가 드러날 때 분양에 들어가는 것이 가장 합리적이라고 결정했다.

2. 전문분양회사 일괄 매각 결정

○ 2020년 이사회를 개최했는데, 분양과 관련된 안건은 두 가지였다. 첫 번째 안건은 ‘전문분양회사에 일괄 매각할 것인가, 아니면 조합이 직접 개별 분양할 것인가’ 하는 문제였다.

○ 그러나 지하공사가 끝나고 지상으로 올라와 상가의 위치가 드러난 때는 2020년 3월이었다. 2월부터 시작된 코로나 팬데믹이 전 세계를 휩쓸던 시기였던 것이다.

○ 우리나라 역시 급격한 공포 속으로 휘말려 들어갔다. 코로나 팬데믹은 지역 상권을 몰락시키고 소상공인들을 죽이면서 맹위를 떨쳤다. 각 지역 상가의 공실률은 점점 늘어만 갔다. 세계적으로, 또 국내적으로 어려운 상황은 우리 조합뿐 아니라 모든 사업장의 상가 분양에 큰 걸림돌로 작용했다.

○ 4기 집행부는 코로나 팬데믹이 잦아들기를 기다렸지만 그럴 가능성은 점점 들어들고 있었다. 더욱이 관리처분계획에 상가 분양 대금 200억 원이 산정돼 있는 상태라 더 이상 늦출 수도 없었다. 집행부는 2020년 10월 상가 분양 개시를 목표로 준비에 박차를 가했다.

○ 소수 극성 반대자들은 이번에도 “조합이 직접 개별 분양해야 한다”고 주장했다. 그러나 대형 사업장의 경우야 가능하겠지만, 우리 조합 정도의 규모에서 세밀한 작업의 연속인 직접 개별 분양은 바보짓이나 다를 바 없었다. 그들의 주장은 그저 의욕만 가득한 설레발에 불과할 뿐이었다.

○ 소수 조건이 양호한 사업장을 제외하고는 직접 분양에 나섰다가 말아먹기만 할 뿐, 성공한 사례가 없었다. 또한 섣불리 직접 분양에 나섰다가 미 분양된 사업장도 비일비재하다. 4기 집행부는 임원진의 수차례의 논의 끝에 결국 전문분양회사 일괄 매각으로 결정됐다. 

3. 아쉬운 최저입찰가 310억 원

○ 두 번째 안건은 ‘일괄 매각한다면 나라장터 경쟁 입찰에 최저 입찰가를 얼마로 할 것인가’ 하는 문제였다. 격론이 벌어졌다.

○ 전임 임영호 집행부가 설계한 ‘우리 조합의 상가 수입 관리처분가액’은 200억 원이었다. 따라서 200억 원이 시작점이었다.

○ 그러나 김OO 등 극소수 반대자들은 “아파트 가격이 올라가니까 금액을 올려야 한다.”며 터무니없는 금액을 제시했다.

○ 우리 조합이 분양하려는 대상은 아파트가 아니라 상가였다. 당시 명동과 종로 상가, 가로수 상가가 이미 무너지고 있었지만, 김OO 등 극소수 반대자들은 상가가 무너지는 현실은 아랑곳하지 않고, 분양 대상도 아닌 아파트 가격 상승만 몰두해 있었다. 핀트가 어긋난 우격다짐이었다. 

○ 결국 투표에 부쳐졌고, 그 결과 최저입찰가는 관리처분 가액 200억 원 대비 무려 155%나 높은 310억 원으로 결정됐다.

○ 뚜껑을 열고 보니, 아니나 다를까 극소수 반대자들이 주장했던 310억 원은 허황된 상상일 뿐이었다. 코로나 팬데믹으로 기존 상권도 무너지는 마당에 310억 원이라는 최저입찰가는 애초부터 현실성이 없었다. 유찰이 명확한 상황, 조합원 손실의 출발점이었다.

○ 과연 1차 입찰에는 아예 응찰하는 회사조차 없었다. 응찰하려는 회사들이 상가의 시세가 어느 정도인지, 코로나 사태가 얼마나 심각한지 정확히 꿰뚫고 있었기 때문이다. 한 번 유찰된 사안이라 이후에도 계속 유찰됐다. 입찰가도 2차 279억 원, 3차 252억 원, 4차 227억 원, 5차 205억 원으로 매번 10%씩 떨어졌다.

4. 낙찰 및 분양 완료

○ 다행히 5차 입찰에서 한 전문분양회사가 211억 원에 응찰해 낙찰됐다. 애초에 설정되어 있었던 관리처분 가액인 200억 원부터 시작했더라면, 많은 전문분양회사들의 경쟁심을 불러와 훨씬 더 높은 낙찰가를 받았을지도 모른다.

○ 낙찰된 전문분양회사는 2021년 2월 10일 분양 업무를 시작했고, 2021년 3월 26일 청양 추첨을 마감했다. 전문분양회사는 전체 상가를 총 274억 원에 매각했다. 전문분양회사의 잔금 수익금은 8월에 확보될 예정이다.

5. 분양 대금 적시 회수

○ 현재 A블록에는 24개소, B블록에는 28개소의 상가가 있다. A블록 상가가 조금 더 비싸다. 그런데 코로나 팬데믹으로 인해 현재 영업을 개시한 곳은 A블록이 10여 곳, B블록의 경우 2곳에 불과하다. 그만큼 상가 입점자 찾기가 쉽지 않아 매입자들의 상황이 어렵다.

○ 더구나 인도 발 델타변이 바이러스가 확산하면서 전 세계가 새로운 팬데믹으로 돌입하기 직전이다. 상황이 이렇자, A블록 상가들은 마이너스 프리미엄으로 매각에 나서고 있다. B블록 역시 거의 모든 상가에 임대 또는 매각을 알리는 종이가 붙어 있다.

○ 조합 사업은 적시에 상가를 팔아서 사업비를 즉시 회수‧집행하는 것이 매우 중요하다. 그런 점에서 극성 반대자들의 ‘직접 개별 분양 주장’은 무책임한 호도일 뿐이며 ‘일괄 매각’으로 방향을 정한 것은 현명한 처사였다. 우리 조합과 조합원들에게는 너무나 잘 된 결정이었다.

6. 만약 조합이 직접 개별 분양에 나섰더라면?.

○ 분양을 하려면 광고비와 홍보비, 금융기관 이자, 부동산 중개수수료, 수분양자 중도금 무이자 제공에 따른 비용, 전문가 고용비, 아르바이트 등 인력 동원비, 각종 세금 등 수십 억 원의 비용이 든다.

○ 조합은 기본적으로 이런 비용을 지출할 수 있는 구조가 아니다. 그럼에도 극소수 조합원의 반대를 뚫어가면서 직접 분양을 시도했다면, 지금쯤 그 많은 비용을 지출하고도 분양에 실패해 있을 것이 자명하다.

○ 당연히 211억 원은커녕 미분양된 상가만 떠안고 있을 것이다. 코로나 팬데믹이 언제 종식될지 모르고, 거기에 델타변이 바이러스까지 확산하는 마당이니 실로 끔찍하지 않을 수 없다.

○ 그런 상황이 현실화됐다면 현금 확보가 어려워 조합이 상가 분양 상황에 질질 끌려 다니는, 골치 아픈 상황이 연출되어 있을 것이다. 우리 조합원들은 그런 상황을 용납하지 않았을 것이다. 실제로 직접 개별 분양에 나섰다가 실패해 조합원들을 막대한 손해의 구렁텅이로 몰아넣으면서 패가망신한 사업장이 부지기수이다.

○ 당연히 청산과 관리처분에 따른 조합원 소유권 보장은 지연될 수밖에 없고, 그에 따른 비용이 계속 지출되어 결국 조합원들에게 또 다른 경제적 부담을 지웠을 것이다.

○ 상가 분양대금을 적시에 회수해 청산을 가속화할 수 있다는 측면에서, 4기 집행부는 최선을 다했으며 전문분양회사 일괄 매각은 대단히 성공적인 선택이었다.